Membangun Gereja: Apa yang Bisa Anda Dapatkan?

Setiap kali gereja mulai berpikir untuk memperluas fasilitasnya, pertempuran yang hebat pasti terjadi antara dua raksasa: kebutuhan dan sumber daya. Titan itu sumber daya harus menjadi pemenang dalam kontes ini jika gereja berhasil membangun fasilitas baru. Oleh karena itu, jika gereja harus meminjam uang untuk melengkapi fasilitas yang mereka bayangkan, penting dalam tahap perencanaan awal setiap proyek untuk melihat keuangan dan aset gereja (sumber dayanya), dari perspektif pemberi pinjaman.

Para pemberi pinjaman berurusan dengan angka-angka yang sulit dan telah mengembangkan standar-standar underwriting untuk mengelola risiko atas pinjaman yang mereka hasilkan. Industri pinjaman sedang mengalami perubahan, jadi hanya karena Anda berbicara kepada bankir Anda dua tahun lalu dan tidak terlihat layak bagi Anda untuk membangun pada saat itu, jangan putus asa. Modal tersedia bagi gereja-gereja untuk proyek-proyek yang dipahami dengan baik. Kenyataannya, baru-baru ini, tingkat bunga telah menurun dan persyaratan amortisasi pinjaman telah meluas, keduanya telah menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi gereja-gereja yang mencari dana untuk perluasan fasilitas dan kementerian yang sedang berkembang. Ada pemberi pinjaman yang mengkhususkan diri dalam pendanaan gereja dan yang memahami keuangan dan operasi gereja yang unik.

Meskipun prosedur dan rumus kualifikasi akan bervariasi dari satu pemberi pinjaman ke yang lain, berikut beberapa panduannya:

Loan to Asset Value Ratio: Kebanyakan pemberi pinjaman akan meminjam 70% hingga 80% dari nilai yang dinilai dari proyek yang telah selesai, termasuk tanah dan perbaikan yang ada. Jumlah pinjaman baru biasanya termasuk pembayaran dari hutang yang ada. Misalnya, katakanlah Anda saat ini membayar $ 4.000 per bulan untuk tanah Anda dan Anda masih berhutang $ 200.000. Bangunan baru dan biaya pengembangan situs dianggarkan (dan dinilai) pada $ 2.000.000. Tanah Anda dinilai pada $ 400.000. Oleh karena itu, nilai total yang dinilai adalah $ 2.400.000. Bank bersedia meminjam 80% dari $ 2.400.000, yaitu $ 1.920.000. Dari pinjaman ini bank akan melunasi saldo atas tanah sebesar $ 200.000 yang akan menyisakan $ 1.720.000 untuk biaya konstruksi. Dalam contoh kami, anggaran konstruksi adalah $ 2.000.000 yang berarti gereja membutuhkan pembayaran uang muka $ 2.000.000 – $ 1.720.000 = $ 280.000. Gereja tidak lagi membayar $ 4.000 per bulan untuk tanah, jadi dana ini sekarang dapat dimasukkan ke pembayaran hipotek baru. Katakanlah jumlah pinjaman adalah $ 1,920,000 pada 6% untuk 25 tahun = $ 12,370 per bulan – $ 4,000 = $ 8,370 per bulan dari pembayaran hipotek tambahan untuk tanah dan bangunan.

Amortisasi: Pinjaman gereja dapat diamortisasi selama 15 hingga 30 tahun. Amortisasi adalah jumlah yang dihitung dari pembayaran bulanan yang sama yang diperlukan untuk melunasi pinjaman dalam jangka waktu tertentu. Misalnya, pinjaman $ 2 juta, jika diamortisasi selama 20 tahun dengan bunga 6% akan membutuhkan 240 pembayaran bulanan yang sama sebesar $ 14.389. Pinjaman yang sama diamortisasi selama 30 tahun akan membutuhkan 360 pembayaran sebesar $ 11.991. Menggunakan istilah amortisasi yang lebih lama memungkinkan gereja untuk meminjam lebih banyak uang untuk pembayaran bulanan yang sama. Dalam contoh ini, jika gereja mampu membayar $ 14.389 per bulan, ia memiliki pilihan untuk meminjam $ 2 juta dan melunasinya dalam 20 tahun, atau gereja dapat memutuskan untuk meminjam $ 2.400.000 dan melunasinya lebih dari 30 tahun.

Jumlah Pinjaman terhadap Rasio Penghasilan Kotor: Pemberi pinjaman seperti rasionya kurang dari 3 banding 1. Oleh karena itu, jika gereja ingin meminjam $ 2.000.000, maka seharusnya memiliki pendapatan kotor sekitar $ 670.000 per tahun.

Arus kas harus melebihi pembayaran pinjaman baru yang diusulkan sebesar 20%. Dengan kata lain, gereja harus memiliki sedikit uang yang tersisa pada akhir setiap bulan setelah membayar pembayaran hipotek bulanan baru dan semua biaya lainnya. Arus kas Anda akan mencakup surplus tunai bulanan Anda saat ini, ditambah pembayaran apa pun yang tidak akan ada lagi setelah pinjaman baru itu ada. (Misalnya, ini mungkin termasuk pembayaran utang saat ini yang tidak akan ada setelah pinjaman baru dibuat. Gereja bahkan mengharapkan pengurangan biaya utilitas dan pemeliharaan di gedung baru.) Lebih lanjut, pemberi pinjaman sering akan menyertakan jemaat ikrar yang diperoleh dalam kampanye modal yang akan dikumpulkan selama bulan-bulan mendatang.

Seberapa banyak Anda mampu membangun adalah fungsi dari jumlah pinjaman yang Anda berhak dapatkan, ditambah aset apa pun yang dapat Anda tambahkan ke jumlah pinjaman. Jika gereja menjual tanah atau bangunan, ekuitas dari penjualan tersebut dapat dikombinasikan dengan uang tunai dalam rekening tabungan dan uang tunai yang diharapkan dari janji untuk menentukan berapa banyak gereja yang dapat dibelanjakan untuk fasilitas baru.